Dolt fel vid köp av fastighet

Vid köp av fastighet är dolt fel ett vanligt begrepp. Det är köparens ansvar att göra en besiktning och hitta eventuella fel som inte är dolda. Ett så kallat dolt fel, är ett fel som fanns i fastigheten redan innan köpet och som inte har kunnat bli upptäckt vid en noggrann besiktning. Felet ska heller inte ha varit förväntat. För att få nedsättning av priset, måste felet påverka marknadsvärdet.

Köparens undersökningsplikt vid köp av fastighet

Köpare har en undersökningsplikt vid köp av fastighet enligt lagen (Jordabalken). I vissa fall kan säljare försöka dölja fel på olika sätt. Vi hade en klient nyligen som hade undersökt en fastighet innan köpet. Säljaren påstod att han målade om köket vid tillfället för visningen och därför hade denne täckt över vissa skåpdörrar med papper. Det visade sig därefter finnas hål bakom papperna, som säljaren påstod var där på grund av ett renoveringsprojekt. I detta fall var det köparens ansvar att titta bakom pappersskyddet, eftersom hålen gick att upptäcka vid en noggrannare besiktning. Det var därför inte något dolt fel, även fast hålen inte var direkt synliga.

Genomför en egen besiktning och hyr in en besiktningsman

Vårt råd är att alltid genomföra en egen besiktning samt att hyra in en eller två besiktningsmän, som undersöker hela fastigheten innan köpet sker. Vid köp av fastighet är dolt fel vanligt förekommande. Observera att även besiktningsmän kan göra misstag och därför bör även köparna själva göra en undersökning för att vara säkrare. Köparen ansvarar nämligen ensamt för att utföra besiktningen.

Exempel på dolt fel i fastighet

En fastighetsköpare förväntas ta hjälp av en eller flera besiktningsmän vid uppfyllandet av sin undersökningsplikt. Undersökningen ska omfatta alla delar av fastigheten som kan bli undersökt genom att titta/se (okulär undersökning).

Dolda fel är oftast sådana fel i delar av en fastighet som inte kan bli upptäckta genom att titta/se. Exempelvis läckande rör, mögel, trasiga tätskikt mm. Fel som inte utgör dolda fel är, sådana fel som köparen borde ha upptäckt vid den undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.

Dolt fel måste bli påkallade inom 10 år

Fastigheter kan ha dolda fel, som blir upptäckta en lång tid efter köpet. I Sverige har köparen rätt att hävda dolda fel upp till 10 år efter köpet. Om dolda fel blir påkallade efter 10 år räknat från tillträdesdagen, är det försent att ställa säljaren ansvarig för det.

Om dolda fel blir uppmärksammade inom 10 år från köpet, kan säljaren bli skyldig att betala tillbaka en del av köpeskillingen (priset). Ifall felet beror på någon typ av försummelse, kan säljaren även bli skadeståndsskyldig. Säljaren har dock ingen upplysningsplikt gentemot köpare, dvs ingen plikt att upplysa om icke dolda fel.

Det är alltid köparens ansvar att undersöka fastigheten innan köpet, oftast med hjälp av en eller flera experter (besiktningsmän). Vi vill även poängtera att ett dolt fel, som inte påverkar marknadsvärdet, är svårt att få säljaren att åtgärda.